2015年11月9日 星期一

【新聞分享】中小企業貸款難!年營業額千萬 只給15萬

不少中小企業會透過政府推出的貸款計畫來申請,但有企業主投訴,公司年年營業額千萬以上都有賺錢,但申請最高500萬額度貸款卻只放款15萬,比信用卡額度還低讓他覺得政府想扶植中小企業的口號只是喊喊而已,專家分析,銀行比較願意搶大型聯貸案,倒帳風險也比較低,因此小企業貸款,因為無利可圖,放款金額也相當少。
員工:「這是我們小數位相框。」
掌上型電子相框或是可愛的哆啦a夢平板,公司熱門外銷商品讓營業額從500萬預估突破2000萬,年年成長年年賺,要向政府貸款結果卻令人詫異,老闆陳先生跟北市申請中小企業貸款額度500萬想當周轉金,沒想到最後只核貸15萬元讓他超傻眼。
中小企業主陳忠凱:「要不然你就不要給我們,就說你們公司不符合規定什麼都沒有就好了,你給一個15萬真的是,光我個人的信用卡隨便拿就30萬了啊!」
個人信用卡額度還比企業貸款高,詢問經手的產發局只說包括北市府局處5人以及放款銀行富邦等,9人公證單位依照財務狀況做審核評估,有疑慮還是可以申訴,但專家分析,就算公司沒有負債信用良好但沒有不動產抵押品,銀行就會覺得放款有風險,再加上聯貸金額高低落差大,像是近期遠傳併中嘉聯貸等大型企業案件都是百億元計算,中小企業頂多百萬等於是無利可圖。
財經專家孫慶龍:「放款的金額來講,銀行與其去支持一個大型聯貸案,我可以馬上達到我今年的目標額度,第二個大型的聯貸案基本上被倒帳的風險也相對較小。」
就算政府帶頭提供貸款計畫,但放款依舊得看銀行臉色,喊出扶植中小企業的美意,不少小公司卻是打上問號。

2015年11月8日 星期日

房屋貸款 |「房貸二胎」的知識大全

《金融知識》
很多人除了知道房屋貸款的規定外,可能也常聽到房屋二胎這個詞,不過到底什麼叫房屋二胎?房屋二胎和一般房貸有什麼不同?什麼時候該使用房屋二胎??或者什麼時候直接用房屋增貸或房屋轉增貸??這都使很多人不懂的地方。

房屋二胎」仍比信貸占優勢
房屋二胎主要是因為自己本是買房時已經申辦第一次房貸,但或許是因為缺錢或其他原因,又把房子拿去另一家銀行當抵押借款的保證金,因為後面抵押房貸的銀行,僅能排在第一家申請房貸銀行的後面,而且後面的銀行必須承擔的風險高,因此,利率通常會比一般房貸高出很多,而貸款的成數通常是原貸款金額的一到二成左右。

不過用實質房屋作為抵押,雖然後面貸款的銀行是第二順位,但跟信貸相比仍比具有箱當地優勢,故此能有效靈活運用房屋價值。 基本上是借戶條件不優或房子已沒有殘值,才辦房屋二胎,如果個人條件良好或房屋殘值高的話,通常銀行都會建議直接辦理房屋增貸或轉增貸,而目前房屋二胎貸款主要可以分為純二胎房貸的申請及以個人信貸的方式申請(以房屋為擔保)兩種方式。

請銀行評估適不適用「房屋二胎
房屋二胎一般來說還分成無殘值二胎:利率約為11~15%,最長7年還款。月繳金額負擔較重。最高可貸金額為一胎房貸的20%,而額度最高僅能申請50萬,視屋況與借款人條件決定。

有殘值二胎:利率平均為5%起跳;最長可分為10年還款期。額度最高可申請到150萬,視屋況與借款人條件決定。

有殘值二胎房貸與房屋轉增貸較為相似,不過,房屋轉增貸的利率低於有殘值二胎房屋貸款,視殘值多寡、房屋屋況、借款人因素等去規劃要用哪一種貸款方式。

那到底什麼狀況下可以申辦房屋二胎呢?什麼狀況下可以申辦房屋增貸呢?其實簡單說明如下:

基本上,要放款的銀行會先行估價,針對屋齡、地段、週邊商機等等做為評估依據,假若有殘值房屋,即可使用房屋轉增貸款的方式;但若是已無殘值或殘值不足,則我們必須很誠懇地建議申辦房屋二胎貸款補足資金,但也因如此,這部分牽涉到貸款的額度成數及利率等等,專業問題,只要打算利用不動產尋求通常我們都建議你先估價,再貸款,萬事大吉。

房屋一胎與二胎有何不同?

所謂的一胎房貸(第一順位),指的是在你的房子完全沒有抵押設定給別人的情況下,以此房子向銀行申請房屋貸款,此時貸款成數一般可達銀行評估房屋價值的7-8成或更高。但依據地區及房屋的狀況及借款人的狀況會有貸款成數增減,通常是買房子時候的貸款,但房貸繳清後再貸的也是第一順位貸款,因為貸款目的不同所以貸款利率也不同目前約1.5%~3%。

所謂的房屋二胎(第二順位),指的是在你的房子已經設定第一順位給銀行的情況下(就是已經有向銀行辦理貸款中),以此房屋再向銀行申請房屋第二次抵押貸款,此時貸款成數必須以房屋價值扣除第一順位抵押權設定金額後的餘額來核貸。因為此時銀行只能設定在第二順位。由於房屋二胎銀行的債權只能排在第二順位,而法拍市場拍賣房屋的價格大多較市價為低,第二順位債權人通常都無法取得拍賣所得,銀行承做的風險較高,因此多數銀行承做意願較低。利率會高一些目前約5%~14%。

而銀行第二順位房屋貸款也因為法令關係通常最長只能分為7年期繳款(因為是中期放款),所以每月繳款的金額會比第一順位貸款高一些,但一定都是本金加利息一起還款。

ps:民間房屋二胎就只還利息,目前國內金融業最多只承辦到第二順位貸款。

房屋二胎抵押就是放款債權人的俗稱

在銀行停辦現金卡後,外套,地下金融業務已再度翻升。 以前憑身分證在路邊即能辦卡時期,當鋪、錢莊生意可謂冷冷清清。在銀行停辦收傘情形下,中下基層百姓對資金的需求仍然存在著。 在報導中所列表格的4種借款途徑,一般當然最先向銀行申貸。但限於擔保品不良或個人信用問題,最後迫於無奈,才會轉向表中後兩種管道借錢。 今日要談的是表中記者沒提到,介於銀行與當鋪中間的「民間房屋二胎借款」。 您應常常在報紙或路邊廣告中看到:「公教退休,房屋二胎放款。另徵金主」等類似廣告。 當舖

所謂「房屋二胎」就是抵押權的第二順位。「金主」就是放款債權人的俗稱。 借款人在向銀行設定第一胎後,若已無增貸空間,通常會透過中間人介紹金主來放款。當然金主也得評估風險及放款額度後才敢承作。 金主放款時,借款人除了簽發本票外,尚須提供不動產辦理抵押權設定(通常已經是第二順位)。所以稱「民間房屋二胎」。 因為借錢簽發本票外,其債權的保障還不夠,尚需有抵押權來保障債權人,在將來借款人不還錢時,於不動產被法院拍賣後所得價款中能優先清償給債權人。這觀念很重要。我在<借錢給別人!如何保障自己權益?>一文中強調,借款金額大者,一定要辦理不動產抵押設定。最主要是因為法院分配價金時,抵押權人(銀行、金主)可依序優先受償。 約8年前景氣低迷時,連第一順位的銀行也無法完全受償。拿回7-8成算不錯了。

民間房屋二胎借款利息,依行情是:每借100萬,每月利息3萬(俗稱月息3分利)。一般是3個月一期。金主會先扣除9萬利息,中間介紹人拿3%介紹費(3萬),再扣除代書費等,借款人實拿約87.2萬。3個月期滿後歸還100萬時,金主就會歸還本票及交付塗銷抵押設定的文件。 每月3分利,即月利率3%,相當於年利率36%。以前現金卡借款年利率18%,是民間借款利率的一半,又不必提供不動產,只要身份證即可貸。當然缺錢者趨之若騖。不過一家額度約20-30萬,在銀行衝發卡量下,同時借個2-3家似乎也不難。 民間房屋二胎和現金卡借貸都只能短氣週轉用,不宜借長久。慎之! 當然金主的風險也很高。10件中有1件失算而無法受償,則其它9件賺的利息恐怕會賠出去。所以說:「你要別人的利;別人要你的母錢。」特別是不動產在下跌時,金主更會受傷慘重。

自備款怎麼來?6種招式報你知

都說買房實難,先別說後續長達20~30年的本金加利息的房貸負擔,光是湊足自備款這首要的門檻,就是讓人遲遲無法成為有房階級的大關卡。政治大學地政系教授林秋瑾觀察近年國人準備自備款的方式,便歸納出購屋者有以下6種籌自備款方式。

1.收入儲蓄:就是努力賺錢,然後勒緊褲帶存錢,雖然辛苦,但想必靠自己努力買來的房子,內心一定感到既滿意又驕傲吧!

2.向親友借錢:向爸媽伸手要錢是最常見的方式了,父母看在現在年輕人買房不易的份上,通常願意提供無息借款,還款時間也較彈性,甚至大方贊助。不過,此招式能成功的前提要先有個富爸媽。

3.標會錢:通常是傳統婆婆媽媽常用的存錢方式,用跟會的方式強迫儲蓄,賺取高於銀行的儲蓄利率,在急用錢的關鍵時刻就能派上用場。

4.向銀行信貸或房屋二胎借貸:雖然銀行信用貸款的利率較高,房屋二胎的額度較低、利率也高,仍有不少人選擇向銀行找錢,認為可利用房貸寬限期的時間多少償還多貸的金額,只能說為了湊到第一桶金來買房,只能咬牙撐下去啊!

5.變賣股票:單靠死薪水想存到自備款實屬不易,有人選擇先將小資本放進股市投資,小錢滾著滾著變大錢,等需要買房時就賣掉股票換頭期款。不過投資有賺有賠肯定有風險,想用小錢變大錢,恐怕也要認真盯盤判斷局勢才行。

6.變賣家產:近年有不少從中南部來台北就業的年輕人,為了能在台北買房子,賣掉家鄉無價值的土地、房產,雖然賣價不高,拿來當自備款還算足夠,甚至是賣掉長輩過世後分下來的遺產,而順利北上置產。台語說「賣祖公仔屎」,竟然也是幫助後輩買房的方式,可真是祖蔭庇佑無誤啊!

全國不動產董事長葉春智認為,現在靠長輩贊助自備款的案例是最大宗,例如子女因結婚需要買房子,父母就幫忙負擔頭期款。此外,還有透過換屋的方式來買房,賣掉前屋後,就有現金能買新房,「否則現在房價那麼高,首購族要靠自己付頭期款,實在是太難了。」葉春智開玩笑說:「不然就是要中樂透吧!」(張琬聆/台北報導)

【新聞分享】二胎購房優惠 不過噱頭一場

北京新浪網 (2015-11-02 08:05)
印象中,大多數的樓盤廣告只會玩「文字遊戲」,比如「買房送老婆」,其真實意思是買套房子送給老婆。你若較真,開發商保不齊會說,那麼多單身的漂亮 的售樓小姐,完全可以發展一個當老婆啊。沒把握住機會又能怪誰?當然,時代在變,樓盤廣告也不是全然沒有「進化」,比如,他們學會了搭便車和借勢營銷。

早幾天,全面放開二孩的信息一經發佈,就已經被各路廣告大咖盯上了。比如,某避孕套廣告硬是逆「解套」的不利形勢而上,推出了「人口越多,責任越大」的廣告 詞。雖有些後知後覺,房地產商的廣告終究還是來了———「房屋二胎 免樓層費」、「房屋二胎 優惠更大」等巨幅廣告語近日出現在重慶某樓盤售樓部兩側,引得路過的遊客不時舉目張望。

看到這裏,民眾的第一印象就是「房屋二胎」購房大有便宜可占。一般情況下,樓層越高,均價越貴。新聞里的房子,執行的是1至4樓、5至9樓及9樓以上,分別增加100元的樓層費。換言之,9樓相比4樓,每平方米要貴至少200元。以9 層一套三居室房屋為例,套內面積110平米,在原優惠基礎上,僅樓層費優惠就超過2萬多。儘管如今富人太多,不過還別不把2萬塊錢當錢,要知道有時「一分錢難倒英雄漢」。

只是,商人不是傻大個,要想把這便宜佔了,還真不那麼容易。一來,數量不會太多。按經理的說法,目前在售房屋僅 200餘套。在信息不對稱的當下,誰知道這數據有沒有摻水,沒摻水的話,高樓層佔比又有多大?其二,獲得優惠要帶戶口本原件和醫院懷孕證明。這是否另有貓膩?是否只有本地戶籍才能享受優惠。另外,孩子還沒有出生,就讓其為房產交易貢獻力量,這真的合適嗎?

當然,這遠不是這則廣告的坑爹之處。其實,這則廣告無論在時機上,還是在用詞上都存在重大誤導。一則,國家政策提出的是全面放開二孩,而非二胎,若第一胎是雙胞胎,又怎能有二胎?二則,即便考慮到頭胎為雙胞胎的幾率極低,享受優惠需提交懷孕證明也太居心不良了。

該廣告真正可能的受益者是符合「單獨二孩」政策且懷上了的家庭,即便有所讓利,也只不過是「從羊身上少薅一點羊毛」而已。自然,這絲毫不會改變「二胎購房優惠」的噱頭本質。

當然,這則廣告也是一個信號,它意味著全面二孩對房地產的可能衝擊,至少,剛需戶型的主力有較大可能從「小三房」轉為「小四房」。按照行內人士「房地產已經 由容器時代變成了生活時代」的論斷,在這種趨勢下,除了空間的擴大,房屋或者樓盤當有更多的人性化設計,該有更多的煙火氣息和生活的味道。

【新聞分享】房屋二胎無寬限期 年利率3%起

評估還款能力不足 1~2個連帶保證人
【徐馬政妘╱綜合報導】民眾若有資金週轉的需求,會考慮將手上貸款中的房子,轉向第2間銀行再申請貸款,意即房屋二胎,因為二胎銀行求償的順位排在第2位,風險較高,因此承作以中小型銀行為主,利率3.5%~4.5%起。
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承作房屋二胎的銀行不多,永豐銀行目前利率最低,為3.5%~4.5%。林琨凱攝

房屋二胎指1間房屋拿給第1家銀行抵押借貸後,臨時需要資金,再把同一間房屋當作抵押品,向其他間銀行申請貸款。台灣房屋加盟店總部法務游璿樺表示,房屋二胎會考慮還款人的還款資歷,及抵押品值不值錢,抵押品現值若有明顯成長,房屋二胎申貸成功機率也會比較高。

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保證人須棄抗辯權
申請房屋二胎民眾應備好本人雙證件、所有權狀影本、房貸繳息紀錄以及借款人工作收入證明,銀行會審核借款人還款能力,再評估是否借貸,游璿樺表示,房屋二胎通常沒有寬限期,第1年就須繳利息及攤還本金,還款能力標準相對嚴格。
若銀行評估借款人還款能力不足,游璿樺表示,銀行通常會額外要求1~2個連帶保證人,連帶保證人義務同借款人,且須放棄先訴抗辯權,若借款人逃跑,連帶保證人不得拒絕銀行要求付剩下的貸款。
臨時要用錢,增貸、信貸、房屋二胎何種較好? 游璿樺舉例,若向銀行申請一般房貸800萬元,已繳款200萬元,若臨時需要200萬元,可向同間銀行用同1間屋申請增貸,此時房屋二胎較不划算,因為利率較一般房貸高、貸款期限較短,但若要借超過200萬元,原銀行會建議申請增貸200萬元,剩餘數目改申請信貸,但考慮到信貸利率最高可至18%,此時,可以尋求其他間銀行做房屋二胎,利率會較低。
信義房屋代書林以德表示,信貸貸款期間較短,期限到了,須1次將本金及利息全部還完,若無能力償還,銀行又不同意延長貸款期限時,沒還完的部分,會交由法院處理,所以有擔保品貸款較無擔保品貸款風險低、貸款壓力較小。

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永豐銀行利率較低
目前承作房屋二胎業務以永豐銀行、大眾銀行及安泰銀行為主,大多數利率區間為3.5~5%,永豐目前利率較低,為3.5~4.5%,需要經過聯合徵信中心確認後,銀行回報信貸利率給消費者,決定是否申請。